Сейчас читают
Продолжаем тему алиментов. По закону экс-супруг тоже имеет право на налоговые вычеты. И они тоже зав...0 
Счета-фактуры оформляются в 2-х экземплярах, как на сумму полученной предварительной оплаты, так и п...0 
"Расчет" попросил Павла Симакова, директора Сибирской Архивной Службы, высказать свое мнение по этом...0 
В ноябре-декабре 2010 года экономический рост был во всех 12 федеральных округах страны. В ноябре-де...0 
В ноябре-декабре 2010 года экономический рост был зафиксирован во всех 12 федеральных округах страны...0 

Facebook
ВКонтакте
Елена Диркова
Рейтинг: 1

Как рассчитать налог на имущество, без учета земли?

фото: Как рассчитать налог на имущество, без учета земли?

При покупке здания к новому собственнику переходят и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Как покупателю правильно рассчитать налоги, если земля, которую он приобретает вместе с объектом недвижимости, не облагается рядом сборов?

Здания прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому операции с ними неизбежно затрагивают земельные правоотношения. Сосредоточим свое внимание на сделках, в которых компания одновременно приобретает в собственность и помещение, и земельный участок под зданием.

С точки зрения учета, здание и земля на которой оно стоит – активы разной экономической природы. Они не могут составлять единый объект основных средств в принципе, поскольку земля не подлежит амортизации (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК ПФ). Кроме того, реализация участков не признается объектом налогообложения НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Наконец, сама по себе земля, на которой стоит недвижимость, не облагается налогом на имущество (пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Между тем гражданское законодательство не обязывает первоначального собственника устанавливать две цены: одну – на здание, другую – на передаваемый вместе с ним участок. Как правильно исчислить налоги? Для начала уясним юридическую специфику подобных сделок.

Закон гарантирует

Статья 272 Гражданского кодекса гласит: при переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходит и право собственности на участок, занятый зданием и необходимый для его использования.

Статья 35, пункт 4 Земельного кодекса поясняет: если объект недвижимости и участок принадлежат одному лицу, то передача прав на них происходит одновременно, отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания не допускается.

В этих нормах проявляется принцип единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание к нескольким лицам правовой режим земельного участка определяется с учетом долей каждого из них в праве собственности на постройку. Это правило распространяется и на передачу помещений.

Изменение собственников здания происходит при сделках купли-продажи или дарения, передаче здания в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица или вклада в простое товарищество.

Объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности (п. 6 ПБУ 6/01).

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый зданием и принадлежавший предшествующему владельцу, производится одновременно с госрегистрацией перехода права собственности на недвижимость (ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Но при долевом строительстве многоквартирных домов перехода прав собственности на помещения не происходит. Они сразу регистрируются в собственность дольщиков (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ). При этом у земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, – особый статус. Участок относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит владельцам помещений на праве общей долевой собственности. Основание – подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса. А государственная регистрация возникновения, а также перехода права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона 122-ФЗ, п. 5 ст. 16 Закона 214-ФЗ).

Доля владельца помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе на земельный участок под многоквартирным жилым домом) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Договор продажи здания

Вы намерены купить недвижимость. Предположим, земельный участок под зданием тоже находится в собственности продавца. В силу закона покупателю передается право собственности на участок, занятый постройкой и необходимый для ее использования (п. 2 ст. 522 ГК РФ). Соответствующий участок должен быть охарактеризован в договоре (ст. 554 ГК РФ). Иными словами, при продаже здания следует определить параметры участка, необходимого для эксплуатации помещения. Предметом самостоятельной сделки такой участок выступать не может.

Договор продажи может предусматривать цену здания и стоимость участка по отдельности, но необязательно. Если в контракте установлена только цена здания, то она включает стоимость передаваемой с ним соответствующей части земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

В первом варианте проблем с определением НДС не возникает. На цену земли налог не начисляется. Поэтому покупателю будет выставлен лишь счет-фактура на стоимость здания, указанную в договоре.

Кадастровая стоимость определяется в процессе государственной кадастровой оценки методом массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Если же цена участка не обособлена, то налоговую базу следует определять в порядке, установленном для реализации предприятия в целом как имущественного комплекса. Эта точка зрения отражена в письме Минфина России от 27 марта 2012 года № 03-07-11/86. Продавец составляет сводный счет-фактуру с указанием в графе «Всего с НДС» цены сделки. К сводному счету-фактуре прилагается акт инвентаризации с указанием балансовой стоимости каждого из объектов (п. 4 ст. 158 НК РФ). В таком счете-фактуре здание и земельный участок выделяют в самостоятельные позиции. Цена объекта принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент. А поскольку операции по реализации участков не признаются объектом налогообложения, по строке, в которой отражаются данные по участку, в графах 7 «Налоговая ставка» и 8 «Сумма налога» ставят прочерки. Такой порядок поддержан постановлением ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2007 года по делу № А05-13851/2005-33.

По строке, в которой отражаются данные по зданию, продажа которого облагается налогом, в графах 7 «Налоговая ставка» и 8 «Сумма налога», указываются соответственно расчетная налоговая ставка в размере 15,25 процентов (18/118 * 100) и сумма налога, определенная как соответствующая расчетной ставке процентная доля налоговой базы.

Пример

Предположим, цена сделки 158 000 000 рублей, включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания – 80 000 000 рублей, участка – 30 000 000 рублей. По этим данным определяется налоговая база (п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества – 110 000 000 рублей (80 000 000 + 30 000 000) – ниже цены реализации – 158 000 000 рублей. Поэтому поправочный коэффициент – 1,4364 (158 000 000 руб. / 110 000 000 руб.). Налоговая база: по зданию – 114 912 000 рублей (80 000 000 руб. * 1,4364), по участку – 43 092 000 рублей (30 000 000 * 1,4364). НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 949,15 руб. (114 912 000 руб. * 18 /118).


Оприходование объектов

Если в договоре купли-продажи цены за здание и участок разделены, проблем с их оприходованием не возникает. Но в случае, когда контракт содержит единую цену, первоначальную стоимость каждого из объектов предстоит определить расчетным путем. Суммы, указанные в сводном счете-фактуре, для этой цели не подходят.

Впрочем, разделять стоимость здания и участка необходимо, когда они учитываются в составе основных средств. А если объект недвижимости приобретается для последующей перепродажи – как товар, то распределять единую цену сделки незачем.

Распределение стоимости делается для налогообложения, поэтому оно должно иметь экономическое обоснование (п. 3 ст. 3 НК РФ). Варианты распределения представлены в письме Минфина России от 28 июля 2013 года № 03-05-05-01/24812.

Вариант 1, предложенный налогоплательщиком: провести оценку рыночной стоимости земельного участка оценщиком, а первоначальную стоимость здания определить как разницу между ценой в договоре купли-продажи и стоимостью участка, указанной в отчете оценщика.

Вариант 2, предложенный министерством: величина затрат распределяется между объектами недвижимости (земельным участком и зданием) пропорционально их кадастровой стоимости.

Дата публикации: 05 Августа 2014, 12:12
- + 0
еще по теме
Утвержден новый порядок определения стоимости чистых активов. 0 0
11 Декабря 2014, 13:40, Редакция Бератор
Чиновники подготовили проект нового ПБУ. Как этот документ изменит порядок амортизации основных средств? 0 0
03 Апреля 2013, 10:10, Анна Акиньшина
Каким образом осуществляется налогообложение основных средств? 0 0
02 Апреля 2013, 12:50, Ирина Акиньшина
Компании не имеют право учесть суммы НДС со стоимости работ по демонтажу незавершенного строительства. 0 0
26 Января 2012, 16:32 , Сергей Пронин
Составные активы, полученные по частям, должны быть оприходованы на дату поставки последней части продукции. 0 0
25 Января 2012, 14:53 , Сергей Пронин
Компания на УСН должна учесть расходы на покупку основных средств, после их ввода в эксплуатацию. 0 0
27 Декабря 2011, 14:23 , Ирина Голова
© 2001—2018 raschet.ru — портал для современного бухгалтера
 Разработка сайта — интернет-агентство onlyweb.ru
Перечень субъектов Российской Федерации
Центральный
  • Белгородская область
  • Брянская область
  • Владимирская область
  • Воронежская область
  • Ивановская область
  • Калужская область
  • Костромская область
  • Курская область
  • Липецкая область
  • Москва
  • Московская область
  • Орловская область
  • Рязанская область
  • Смоленская область
  • Тамбовская область
  • Тверская область
  • Тульская область
  • Ярославская область
Приволжский
  • Республика Башкортостан
  • Кировская область
  • Республика Марий Эл
  • Республика Мордовия
  • Нижегородская область
  • Оренбургская область
  • Пензенская область
  • Пермский край
  • Самарская область
  • Саратовская область
  • Республика Татарстан
  • Удмуртская Республика
  • Ульяновская область
  • Чувашская Республика
Сибирский
  • Республика Алтай
  • Алтайский край
  • Республика Бурятия
  • Забайкальский край
  • Иркутская область
  • Кемеровская область
  • Красноярский край
  • Новосибирская область
  • Омская область
  • Томская область
  • Республика Тыва (Тува)
  • Республика Хакасия
Южный
  • Республика Адыгея
  • Астраханская область
  • Волгоградская область
  • Республика Калмыкия
  • Краснодарский край
  • Ростовская область
Северо-Кавказский
  • Республика Дагестан
  • Республика Ингушетия
  • Респ. Кабардино-Балкария
  • Респ. Карачаево-Черкесия
  • Республика Северная Осетия
  • Ставропольский край
  • Чеченская Республика
Северо-Западный
  • Архангельская область
  • Вологодская область
  • Калининградская область
  • Республика Карелия
  • Республика Коми
  • Ленинградская область
  • Мурманская область
  • Ненецкий АО
  • Новгородская область
  • Псковская область
  • Санкт-Петербург
Уральский
  • Курганская область
  • Свердловская область
  • Тюменская область
  • Ханты-Мансийский АО - Югра
  • Челябинская область
  • Ямало-Ненецкий АО
Дальневосточный
  • Амурская область
  • Еврейская АО
  • Камчатский край
  • Магаданская область
  • Приморский край
  • Республика Саха(Якутия)
  • Сахалинская область
  • Хабаровский край
  • Чукотский АО
Сохранить